Рынок загородной недвижимости уверенно
растет. В настоящее время насчитывается около 380 коттеджных поселков,
220-250 из которых находятся на стадии реализации. В 2006 году
Госкомиссии были сданы более 45 организованных коттеджных поселков
бизнес- и премиум-категорий. Общее предложение домовладений в
строящихся поселках бизнес- и премиум-класса в 2006 году составило
порядка 4,5 тыс. объектов (включая непроданные объекты 2005 года) или
примерно 2,1 млн. кв. м общей площади.
Минимальная цена коттеджа начинается от 150 тысяч долларов
В
2007 году должно завершиться строительство еще 40-50 поселков, среди
которых "Остров Барвиха", "Остров Истра", Рублево-Архангельское,
Плещеево. Кроме этого, в проекте еще 12 объектов.
По оценкам аналитиков МИАН-агентство
недвижимости, в I квартале 2007 года объем предложения объектов
загородной недвижимости составил в среднем около 13,3 тыс. объектов. По
сравнению с концом 2006 года (IV квартал) произошло снижение объема
предложения на 4%. По мнению экспертов это обусловлено уменьшением
предлагаемых к продаже объектов в январе и феврале текущего года. В
тоже время по отношению к аналогичному периоду прошлого года отмечается
рост 12%.
"Значительная доля коттеджей приходится на южное,
северо-западное и западное направления - 15-16% по каждому, -
комментирует Алексей Кудрявцев, Руководитель аналитической службы
МИАН-агентство недвижимости. - Увеличение количества коттеджных
поселков наблюдается на всех основных направлениях - Новорижском,
Дмитровском, Минском, Ильинском шоссе. Исключение составляет юго-запад
Подмосковья, вклад которого незначительно уменьшился с 15% в 2006 году
до 13% в текущем году".
"Рублевка по уровню предложения уже
давно отстала от Новой Риги, - добавляет Наталия Курашова, PR-директор
компании Renaissance Realty. - Здесь наблюдается острый дефицит
свободных земель, что, в частности, создает предпосылки для развития
вторичного рынка. Однако, все же основной спрос в элитном сегменте, как
и год назад, приходится на Рублево-Успенское направление". Что касается
таунхаусов, то объем предложения этой категории жилья в I квартале 2007
по сравнению с концом 2006 года сократился на 3% и составил в среднем
132 объекта. Заметно снизилась доля объектов по юго-восточному
направлению - с 13% в IV квартале 2006 года до 6% в I квартале 2007
года. В тоже время увеличилась доля предложений таунхаусов на западе
Подмосковья. Эксперты объясняют такую ситуацию увеличением предложения
таунхаусов в поселках "Ивановское", "Ясная поляна", "Потапово".
Относительно недавно на рынке появился еще один формат бизнес-жилья,
сочетающий в себе преимущества коттеджа и городской квартиры -
лейнхаус. В Подмосковье строится поселок лейнхаусов - "Ильинка",
расположенный на 11 км. Ильинского шоссе. Здесь удачного "соседствуют"
живописная природа и участки от 2 до 7 соток вместе с индивидуальным
проектом дома площадью не менее 250 кв. м.
Архитектурные решения
На
сегодняшний день на рынке встречаются все типы предложения - от
участков без подряда до домов с чистовой отделкой. Но на первичном
рынке все-таки предложений коттеджей "под ключ" еще очень мало, хотя и
намечается тенденция к росту. Пока девелоперы не рискуют выводить на
рынок полностью готовые "под ключ" поселки, так как для этого нужны
большие инвестиции и большие деньги, объясняет генеральный директор
компании "Терра-недвижимость" Тимур Сайфутдинов. Чаще всего
строительство домов "под ключ" практикуется в элитном сегменте - цена
на такой коттедж начинается от 2 млн. долларов. "Наибольшей
популярностью сегодня среди покупателей пользуются классицизм, модерн,
американо-канадский и североевропейский стили, - отмечает Тимур. - Если
говорить строго, то речь идет о синтезе архитектурных направлений.
Удачным промером может служить поселок "Павлово", выполненный в
классическом стиле, где четко прослеживается западная концепция
постройки, комплексности поселения, размещения инфраструктуры". На
выбор архитектурного решения, по мнению специалистов, влияет ландшафт.
Архитекторам, несмотря на свободу, полученную благодаря широкому выбору
используемых в строительстве материалов, приходится учитывать
подмосковный климат, который хотя и незначительно, но влияет на
конструкцию коттеджа.
Цены
На данный момент минимальная цена
коттеджа в нижнем ценовом сегменте начинается от 150 тысяч долларов, а
максимальная в люксовом коттеджном посёлке может достигать 10-12 млн
долларов и выше. Коттедж с отделкой "под ключ" стоит приблизительно на
30% дороже, чем коттедж с чистовой отделкой. Рост цен на рынке
загородного жилья в 2006 году в среднем составил 15-45% в зависимости
от направления. На участки средний рост цен составил 55-75%, на
коттеджи бизнес-класса - 15-30%, в сегменте эконом-класса - 35-45%.
Наиболее интенсивный рост стоимости земельных участков в 2006 году был
отмечен на северном и северо-западном направлении - около 72-75%.
Наименьшую динамику темпов роста демонстрировало северо-восточное
направление - около 55%. Рост цен на объекты загородной недвижимости в
I квартале текущего года составил 5-9% в зависимости от направления и
категории объекта.
В этом году на рынке коттеджных поселков можно выделить несколько интересных тенденций.
Число
поселков продолжает увеличиваться, как за счет расширения географии
застройки (повышается удаленность от Москвы), так и за счет освоения
менее престижных направлений. Вместе с этим наблюдается и уплотнение
поселков. Оно выражается в увеличении количества домов без изменения
общей площади поселка.
По результатам исследования рынка коттеджных
поселков Подмосковья, проведенного аналитическим центром www.irn.ru,
число поселков строящихся за 35 км. от МКАД в 2007 году возросло. В
тоже время организованная застройка до 35 км. от МКАД по сравнению с
2005-2006 гг. продолжает снижаться. Это говорит о постоянном расширении
географии строительства коттеджных поселков и постепенном снижении
количества привлекательных участков под строительство новых поселков
около МКАД.
Вместе с тем помимо развитых
Рублево-Успенского и Новорижского направлений продолжается активная
застройка по Калужскому, Дмитровскому и Киевскому шоссе, а также
началось строительство по ряду других менее престижных направлений:
Ярославское, Симферопольское, Каширское, Щелковское. Всего в этом году
строится на 35 поселков больше чем в предыдущем.
Наряду с этими факторами, в 2007 году
по сравнению с 2006 годом очень значимо увеличилось количество
операторов этого сегмента рынка. Число работающих компаний поднялось на
37% (со 110 до 151). При увеличении числа строящихся объектов и
расширении географии рынка это вполне логично и закономерно.
Также в
политике компаний-застройщиков в этом году прослеживается более
профессиональный подход к распределению земли. В 2007 году средняя
площадь поселков, участков и домов, по сравнению с 2006 годом,
практически не изменилась, а вот среднее число домов в поселке выросло
на 28%. Подобного уплотнения можно достичь только за счет уменьшения
общественной территории поселка. Вероятнее всего застройщики более
детально подходят к планированию и разработке архитектурного плана:
убирают лишние дороги, делают более компактным расположение служебных
построек, стараются более рационально нарезать участки под коттеджи.
Средняя цена квадратного метра
загородного коттеджа, выросла за последний год почти на 37% и составила
около $ 3,3 тыс. Это, безусловно, ниже, чем средняя цена 1 кв. м.
московского жилья. Однако средняя площадь коттеджа, по результатам
исследования рынка коттеджных поселков, проведенного аналитическим
центром www.irn.ru, составляет 358 кв. м. Поэтому в абсолютных цифрах
загородный дом обойдется более чем в $1 млн. При этом общий объем рынка
коттеджных поселков вырос по сравнению с прошлым годом на 111,4% и
составил $18 миллиардов.
Анна Воцварк
http://www.bcetyt.ru/business/real/ks/56470018.html
