Московские власти пытаются ограничить права собственников и арендаторов земли

Столичные власти в очередной раз подтвердили, что будут цепляться буквально за каждый метр городской земли в процессе ее передачи в частные руки. Пережив не без потерь -- как материальных, так и репутационных -- первые тяжбы с претендентами на земельные участки в черте МКАД и прогнозируя еще множество конфликтов в связи с предстоящим оформлением в собственность ТСЖ землеотводов под многоквартирными домами, чиновники начали изобретать нормативные акты, которые смогут стать дополнительными аргументами в судах. Вчера московское правительство уже приняло специальное постановление, вводящее ряд ограничений на использование частниками земельных участков, если таковые будут признаны «необходимыми для нужд общегородского значения». А как показал затянувшийся конфликт в Южном Бутове, признать стратегически необходимыми для развития города можно не только пустыри и лесополосы, но и давно обжитые территории.
Постановление «Об обременениях земельных участков и ограничениях их использования в городе Москве» даже в ходе обсуждения в мэрии вызвало нарекания, в том числе и у городских законодателей, однако глава департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев уверял, что такой акт «нужен как хлеб». Именно этот документ, по его словам, «не позволит обезоружить городские организации, контролирующие землепользование», поскольку обяжет владельцев и арендаторов участков оформлять в столичном управлении Федеральной регистрационной службы и в «Роснедвижимости» не только свои права, но и ограничения на использование земли.

В зависимости от потребностей столичных властей и типа, к которому будет отнесен тот или иной земельный участок, предполагается ввести три основных вида ограничений. В частности, проект постановления предусматривает запрет приватизации, ограничение или изъятие из оборота земли, зарезервированной городским правительством. Это могут быть участки, оказавшиеся, например, на территории строящихся и проектируемых линий метро или технических зон строящихся и проектируемых объектов, земля в пределах историко-культурных, санитарно-защитных и особо охраняемых природных зон. Владельцы же участков, в границах которых расположены объекты культурного наследия, равно как и собственники или арендаторы земель природных зон могут быть «ограничены в ведении хозяйственной деятельности». Такими ограничениями могут быть запрет строительства и реконструкции, обязательства по особому уходу за территорией. Кроме того, разработанный департаментом земельных ресурсов города документ обязывает собственников, землевладельцев и пользователей городской землей обеспечить «возможность прохода» через их территорию городских служб в случае необходимости ремонтных работ или проведения коммуникаций.

В принципе подобные ограничения прав землепользователей и арендаторов, по словам г-на Дамурчиева, существовали и до сих пор. «Но они фигурировали лишь в основных условиях договоров, -- пояснил он, -- и легитимность подобных договорных обязательств была сомнительной». Именно это и послужило основанием многочисленных судебных разбирательств, в которых городу было сложно доказать свое приоритетное право на землю. «Поднимая» ограничительные нормы до уровня общегородского нормативного акта, чиновники надеются прибавить весомости своим заявлениям в дискуссиях, в том числе и судебных, с оппонентами. Однако ограничения в использовании явно не прибавят «весомости» стоимости земли. Пока из-за отсутствия в столице земельного рынка купли-продажи говорить о разнице цен на участки с обременением и без оного довольно сложно. Но по аналогии с рынком городской аренды земли можно судить, что подобные обременения правами третьего лица могут существенно сбить цену на участок. Как пояснили «Времени новостей» в Научно-практическом центре профессиональных оценщиков, сейчас стоимость права аренды земельного участка в центре Москвы оценивается до 50 млн долл. за гектар, а такого же размера участка около МКАД -- до 300 тыс. долл. В случае же если власти накладывают на землю обременение, цена может упасть минимум в два раза, а порой -- и на порядок. Все зависит от того, какого рода ограничения прописаны в документах -- самым невыгодным с точки зрения столичных бизнесменов считается наличие высоковольтных линий электропередачи.
Определять, какие именно участки должны быть отнесены к «публичным сервитутам» или зонам общего пользования, департамент земельных ресурсов опять же предлагает постановлениями московского правительства, но после проведения общественных слушаний. Правда, г-ну Дамурчиеву пришлось признать, что механизм проведения подобных слушаний по земельным вопросам и учета их результатов не прописан ни в федеральном, ни в муниципальном законодательстве. И, следовательно, легитимность их результатов может быть оспорена. Но даже этот вариант, не дающий стопроцентной гарантии от возможных судебных разбирательств, чиновников устраивает больше нынешнего status quo.

А вот депутатам Мосгордумы такие механизмы, не предусматривающие контроля со стороны представителей законодательной власти, похоже, показались не слишком удачными. Даже городские единороссы, склонные обычно к положительной оценке предлагаемых мэрией «объективно необходимых и вынужденных ограничений», вдруг начали высказывать опасение по поводу негативных последствий применения подобных «административных рычагов». Руководитель фракции «Единой России» в Мосгордуме Андрей Метельский рекомендовал департаменту земельных ресурсов готовить «юридически безупречные» документы с обязательным «соблюдением интересов собственников». А по мнению также представляющего партию власти председателя комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаила Москвина-Тарханова, одного нормативного документа, затрагивающего права на землю частных лиц и хозяйствующих субъектов, будет недостаточно. «Будут судебные иски об ущемлении этих прав, возможны также претензии на возмещение ущерба и упущенную выгоду, -- считает он. -- Поэтому для закрепления наших позиций в случае судебного конфликта городу необходимы развитые правила землепользования, в частности городские законы о правилах землепользования и застройки».

В беседе с корреспондентом «Времени новостей» г-н Москвин-Тарханов признал, что он опасается трудностей, которые могут возникнуть в связи с резервированием земли. И масштабы возможного конфликта весьма ярко иллюстрируют события в Южном Бутове. Однако депутат все же надеется, что после создания четкой нормативной базы поводов для судебных разбирательств будет меньше хотя бы потому, что люди будут проинформированы заранее о возможных обременениях. «Это защита города и правила игры для всех», -- считает он.

Ждать, пока законодатели раскачаются и создадут полноценную нормативную базу для землепользования, в мэрии не намерены. Постановление, подготовленное департаментом земельных ресурсов, было принято вчера в целом, причем мэру столицы Юрию Лужкову документ показался даже недостаточно жестким. По его мнению, отдельные запреты должны быть предусмотрены и для ТСЖ. Градоначальник не решился обвинять товарищества собственников жилья в жлобстве, как это было с жителями Южного Бутова, однако заявил, что ТСЖ сейчас демонстрируют «собственничество, доведенное до абсурда». «Мы не позволим перерезать общие дворы заборами, ведь тогда туда не сможет проехать пожарная машина, пройти человек, там нельзя будет проложить коммуникации и провести необходимые аварийные работы», -- грозил г-н Лужков. Территории ТСЖ, по его мнению, должны ограничиваться метром от периметра дома, а все остальное будут контролировать городские управы. Кроме того, мэр считает целесообразным прислушаться к замечаниям председателя Москомархитектуры Александра Кузьмина, который предложил ограничить в пользу города право использования подземного пространства под частными участками и прибрежные зоны города.

Юлия Хомченко