Инвестиционные покупки в загородном секторе представляют своего рода
«первично-вторичный» рынок, о котором будет уместно упомянуть в данной
статье.
По оценкам специалистов, от 10 до 30 % всех коттеджей
приобретают с целью инвестиций. «Самой выгодной в отношении
капиталовложений является покупка загородного объекта на стадии
строительства или даже «с чертежной доски», — говорит директор
аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав
Луцков.
По завершении работ цена возрастает до 30 %. К этому
показателю следует добавить рыночный рост стоимости за период
возведения дома. Генеральный директор компании «Терра-недвижимость»
Тимур Сайфутдинов подчеркивает, что для максимальной отдачи вложений
следует выбирать наиболее ликвидные поселки: «Многие из них хорошо
известны. Например, Павлово, где за три года продаж ценник вырос на 200
%; «Грин Хилл», в котором с марта до августа прошлого года дома
подорожали на 68 %; Пестово, где наблюдался рост в 100 % за год».
Руководитель
портала Cottage.ru Михаил Подрабинек также считает, что хорошая
доходность ожидает частного инвестора там, где есть потенциал для
роста: участок расположен в удачном месте, продажи в нем начинаются с
земли по невысоким ценам, а в проекте помимо сооружения домов заложено
еще и создание обширной инфраструктуры. В качестве успешных он
перечисляет такие поселки, как Шервуд, Архангельское, Шишкин лес,
Павлово, «Резиденция Бенилюкс».
На вторичный рынок
инвестиционный объект выходит практически в завершенном виде, нередко
уже с отделкой. «Как правило, для такого домовладения характерна
высокая степень готовности, а в поселке работает инфраструктура», —
рассказывает директор по развитию инвестиционно строительного холдинга
Rodex Group Валерий Мищенко.
Впрочем, некоторые эксперты ставят
целесообразность вложений в частные проекты под сомнение. Ведь дом —
это индивидуальный продукт, который хозяин обычно делает под себя. Даже
если к застройке предлагают участок с подрядом, а возводимый коттедж
имеет типовые для данного поселка характеристики, инвестор вкладывает в
сооружение свое представление о загородном доме, которое может совсем
не совпадать с мнением конечных потребителей.
«Физиономия» вторички
Считается,
что вторичный сегмент рынка загородной недвижимости в основном
сформирован, поэтому можно с уверенностью выделить его главные черты.
Самые
востребованные дома в элитном секторе расположены, разумеется, на
Рублево Успенском шоссе. Доля сделок на вторичном рынке тут даже
превышает аналогичный показатель по первичке. «В общем, все западные
направления имеют предложения как премиум-, так и бизнес-класса», —
замечает ведущий консультант департамента загородной недвижимости
компании Paul’s Yard Иван Потапов. Обжитые коттеджи на Рублевке стоят в
среднем 3300 долл. /кв. м.
Растет популярность Киевского и
Калужского шоссе. Связано это в первую очередь с их хорошей пропускной
способностью, а также благоприятной экологической обстановкой и
сложившейся инфраструктурой (Киевское шоссе расширено и обновлено
вплоть до района аэропорта Внуково). По данным компании «МИЭЛЬ»,
средняя цена квадрата на Киевском направлении составляет 1809 долл.
Примерно одинаковая стоимость вторичного загородного жилья
зафиксирована на Рижском и Минском шоссе — 1780 и 1750 долл./кв. м
соответственно. «Впрочем, на таком «молодом», развивающемся
направлении, как Новая Рига, доля вторичных продаж еще не слишком
велика», — подчеркивает Михаил Подрабинек. Площади домов класса de luxe
начинаются от 450–500 м.
Надо сказать, элитные предложения
встречаются не только на привычном западе Подмосковья, но и на
«бюджетном» востоке — на Горьковском, Новорязанском, Носовихинском
шоссе, где расположены знаменитые стародачные поселки Малаховка,
Кратово, Салтыковка, сопоставимые по дороговизне с поселками на самых
престижных направлениях. Здесь квадратный метр в недавно построенном
коттедже может стоить и 2, и 2,5 тыс. долл. Так, в базе загородных
объектов компании «ИНКОМ-недвижимость» можно найти дом общей площадью
400 кв. м, расположенный на десяти сотках в Салтыковке (7 км от МКАД по
Горьковскому шоссе), по цене 1 млн долл. А в Малаховке коттедж площадью
300 кв. м на участке 12 соток продается за 610 тыс. долл.
Объекты
бизнес-класса занимают примерно 35 % в общей структуре вторичного
рынка. «Повышенным спросом пользуются домовладения площадью 250–400 кв.
м на участках от 15 соток в коттеджных поселках, находящихся в пределах
15–35 км от МКАД», — говорит Валерий Мищенко. Примерно такие же цифры
приводит Владислав Луцков: «Хорошо продаются строения площадью 250–300
кв. м с земельным участком от 12 до 17 соток. Расстояние от МКАД должно
быть не более 30 км». Самые популярные архитектурные стили в этом
сегменте — классицизм и модерн. Стоимость коттеджей начинается от 450
тыс. долл.
Экономклассу эксперты отводят 14 % от общего объема
рынка. Бюджетные дома чаще всего предлагают на восточном и
юго-восточном направлениях. «Хотя основные продажи на вторичном рынке
сосредоточены до 30 км от Москвы, в сегменте экономкласса есть спрос и
на более удаленные объекты», — считает Иван Потапов. В данном случае
речь в основном идет о таких категориях загородной недвижимости, как
таунхаусы, дачи, коттеджи вне организованных девелоперами поселков. На
долю последних (обычно это здания, возведенные в 1990 х годах)
приходится больше половины всех предложений. Некоторые специалисты
считают, что эти объекты замещают пока несуществующий, но столь
востребованный на первичном рынке сегмент экономкласса. «Клиенты,
которые хотели бы приобрести жилье в поселке экономкласса, частично
переориентировались на недорогие вторичные домовладения, расположенные
в удачных местах», — говорит Владислав Луцков. Купить такой коттедж
можно за 250–400 тыс. Интересно, что довольно часто в
специализированных изданиях попадаются объявления о продаже половины
дома и участка.
В сегмент массового спроса попадают также
коттеджи, построенные из недорогих материалов — дерева, сайдинга,
пеноблоков. Находящиеся вне организованной застройки, они, как правило,
лишены современной инженерии — центральной канализации, отопления,
водоснабжения. Вот пример типичного объявления о продаже такого
объекта: «Дом общей площадью 130 кв. м расположен на участке 12 соток в
19 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Стройматериалы — дерево,
сайдинг. Отопление — газовый котел, вода — скважина, канализация —
септик. На участке молодые сосны. Цена 160 тыс. долл.». А в 27 км по
Дмитровскому направлению предлагают кирпичный дом без центральных
коммуникаций общей площадью 125 м на участке шесть соток за 135 тыс.
долл.
Дачи в садовых товариществах представляют собой отдельную
категорию недвижимости. Их вряд ли можно рассматривать как место для
круглогодичного проживания. Тем не менее если само строение и не
представляет собой большой ценности, то земля всегда остается в цене.
Дачу городской житель может приобрести совсем недорого. Например, на 45
м километре Ярославского шоссе участок в девять соток с летним домиком
предлагают за 40 тыс. долл. Неподалеку от поселка Купавна (20 км по
Носовихинскому шоссе) дача с участком в семь соток стоит 36 тыс. долл.
Однако домики в необустроенных поселках сегодня практически не
пользуются спросом.
Pro et contra
Надо сказать,
что в целом как среди потребителей, так и в профессиональной среде нет
однозначного отношения к сегменту вторичного рынка загородной
недвижимости. «Многие объясняют покупку вторички нежеланием взваливать
на себя хлопоты, связанные со строительством, тратить время и силы на
общение с дизайнерскими агентствами и пр. Люди хотят въехать в дом с
отделкой в обжитом поселке, прихватив с собой, условно говоря,
полотенце и тапочки, — говорит Тимур Сайфутдинов. — Выбор интерьера —
дело кропотливое, эмоциональное. Гораздо проще пощупать руками готовый
дом, чем дорисовывать в воображении, как преобразятся оштукатуренные
стены». Однако чем больше клиенты готовы заплатить за коттедж, тем
придирчивей они оценивают его эстетические характеристики и качество
используемых материалов. Поэтому на выгодную продажу могут рассчитывать
только хозяева современных качественных построек. «Морально устаревшие
дома, сооруженные в 1990 х годах, находят все меньше покупателей, —
объясняет Иван Потапов. — Не многие из этих объектов соответствуют
высоким требованиям и предлагаются по приемлемой цене». Ожидания
оправдывают лишь дома, расположенные в организованных коттеджных
поселках, однако цены на них подчас очень и очень кусаются. Поэтому
часто клиент готов заплатить заранее и несколько месяцев ждать
окончания строительства, но в итоге отдать за дом в полтора, а то и в
два раза меньше.
В дальнейшем, по мнению Владислава Луцкова,
предложение как на вторичном, так и на первичном рынке загородного
жилья увеличится. Этому будут способствовать новые девелоперские
проекты, а также реализация национального проекта «Доступное и
комфортное жилье», в рамках которого предложено стимулировать
малоэтажное жилищное строительство.
http://gorod.zemlemer.info/publ/5-1-0-6
